さくら小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年豊島区路線価、住宅地243万円/坪・商業地838万円/坪の相場構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の豊島区平均は、住宅地が243万円/坪、商業地が838万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+11.4%、商業地が前年比+13.2%となり、いずれも上昇しました。池袋駅前の商業地と周辺住宅地では価格差が大きい一方、継続地点の変化率は区平均と一致しており、平均値は各用途の動きをおおむね反映しています。地点別の立地条件と区平均の関係を検証します。

今年の相場概況

2026年路線価では、豊島区の住宅地22地点の平均が243万円/坪、商業地31地点の平均が838万円/坪です。商業地平均は住宅地平均の3倍を超えており、池袋駅周辺を含む商業集積と、区内各所の住宅地を同じ区平均だけで捉えにくい価格構造が表れています。

住宅地の前年比の中央値は+11.1%で、第1四分位が+10.5%、第3四分位が+11.5%です。中央50%の幅は1.0ポイントと小さく、住宅地では多くの地点が近い変化率を示したと解釈できます。一方、地点価格には幅があるため、用途に加えて駅との位置関係や周辺の街並みを確認する必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+11.4%、商業地が前年比+13.2%でした。用途別では商業地の上昇率が住宅地を1.8ポイント上回っており、今年の変化は商業地のほうが相対的に大きくなっています。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、上池袋1丁目2755番13が383万円/坪、前年比+15.9%、池袋2丁目47番5が629万円/坪、前年比+15.5%、高田1丁目327番51外が391万円/坪、前年比+15.5%です。いずれも商業地であり、商業地平均の前年比+13.2%を上回っています。

上昇率が小さい地点では、東池袋1丁目1番15外が4972万円/坪、前年比+9.6%、南長崎5丁目3872番4外が267万円/坪、前年比+9.9%、南大塚1丁目1532番20が264万円/坪、前年比+10.1%です。いずれも価格は上昇しており、下落ではなく、区平均より上昇率が小さい地点として捉える必要があります。

町丁目の参考集計では、西池袋の2026年商業地6地点が平均1158万円/坪、前年比+13.2%です。地点数が限られるため町全体への一般化は避ける必要がありますが、商業地の区平均と同程度の変化率を示しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、駒込1丁目14番1外が373万円/坪、前年比+14.9%であるのに対し、池袋本町4丁目215番3は188万円/坪、前年比+11.3%です。前者は駒込駅に近い中層マンションの多い住宅地域、後者は北池袋駅に近い小規模一般住宅やアパートの多い住宅地域であり、同じ住宅地でも建物構成と周辺道路を含む立地の違いが価格差として表れています。

2026年路線価の商業地では、東池袋1丁目1番15外が4972万円/坪、前年比+9.6%である一方、高松1丁目23番35は207万円/坪、前年比+10.7%です。池袋駅近くの中高層店舗・事務所が並ぶ商業地域と、要町駅近くの中低層店舗を中心とする近隣商業地域では、商業機能の規模が異なります。この用途文脈の差が、同じ商業地内の大きな価格幅を読み解く根拠になります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は高田三丁目770番1が317万円/坪、前年比+13.3%、南長崎六丁目3952番8が180万円/坪、前年比+8.8%です。商業地は東池袋一丁目22番11が3332万円/坪、前年比+11.9%、長崎一丁目54番13外が220万円/坪、前年比+8.4%です。ここでも池袋駅周辺の中高層店舗ビルが並ぶ商業地域と、椎名町駅近くの近隣商業地域との価格差が確認できます。

2025年地価調査で上昇率が大きい商業地は、北大塚二丁目12番3と目白三丁目1714番9がともに前年比+13.8%、東池袋四丁目3277番11外が前年比+13.3%です。一方、上昇率が小さい地点には長崎一丁目54番13外の前年比+8.4%などがあり、同じ調査種別でも駅周辺の商業集積や地域の用途構成によって変化率に幅があります。

注目地点

2026年路線価の駒込1丁目14番1外は、駒込にある中層マンションの多い住宅地域です。駒込駅から約4分で、住宅地でありながら容積率400%の中層利用が可能な街並みであることが、373万円/坪という区の住宅地平均243万円/坪を上回る水準を理解する手掛かりになります。東京都の2026年住宅地平均150万円/坪も上回っており、豊島区内でも価格水準の高い住宅地点です。

2026年路線価の池袋本町4丁目215番3は、池袋本町の小規模一般住宅やアパートが多い住宅地域にあります。北池袋駅から約5分と駅には近いものの、幅4.3mの道路に面する低層寄りの住宅街であり、188万円/坪は区の住宅地平均を下回ります。一方、東京都の住宅地平均150万円/坪は上回っており、区内では相対的に低い水準でも、東京都全体との比較では高い位置にあります。

2026年路線価の東池袋1丁目1番15外は、東池袋の中高層店舗・事務所が建ち並ぶ商業地域です。池袋駅から約2分で、幅50mの道路と容積率900%という高密度な商業利用の条件を持つため、4972万円/坪と区の商業地平均を大きく上回ります。前年比は+9.6%と商業地平均より低いものの、駅前の繁華な商業地域という立地が価格水準の高さに表れています。

2026年路線価の高松1丁目23番35は、高松にある中低層店舗中心の近隣商業地域です。要町駅から約4分ですが、池袋駅前の中高層店舗・事務所街とは用途の規模が異なり、207万円/坪となっています。商業地であっても地域住民向けの店舗を中心とする街並みであることが、区の商業地平均を下回る価格水準を読み解くポイントです。

2026年路線価の上池袋1丁目2755番13は、上池袋の都道沿いに店舗と共同住宅が並ぶ商業地域です。北池袋駅から約9分と駅直近ではありませんが、幅21.8mの都道沿いで容積率500%の複合的な土地利用が見られ、383万円/坪、前年比+15.9%となっています。池袋駅前ほどの価格水準ではない一方、住宅街内部の近隣商業地より規模の大きい沿道利用が可能な点に、区内での中間的な価格帯と高い上昇率が表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比+11.4%と継続22地点の前年比+11.4%が一致しています。22地点すべてが上昇し、中央値も前年比+11.1%、中央50%の幅も+10.5%から+11.5%に収まっています。このため、住宅地平均は一部地点だけの変化ではなく、継続地点に広がる上昇をおおむね反映しています。

商業地でも、区平均の前年比+13.2%と継続31地点の前年比+13.2%が一致し、31地点すべてが上昇しています。中央値は前年比+13.7%で、地点間のばらつきは住宅地より大きいものの、平均と継続地点の変化率に乖離はありません。したがって、価格水準には池袋駅前と近隣商業地で大きな差がある一方、前年比という面では区平均に代表性があります。

参考となる2025年地価調査でも、住宅地は平均と継続9地点がともに前年比+10.7%、商業地は平均と継続13地点がともに前年比+11.6%です。住宅地9地点と商業地13地点はいずれも全地点が上昇しており、この調査種別でも平均値と地点実態は整合しています。ただし、地価調査の住宅地平均は地点数が9地点のため、参考値として扱う必要があります。

エリアの動き

東池袋四丁目では、区域面積1.6haの事業が1993年8月17日に都市計画決定され、2007年1月31日に工事完了公告となりました。同じ町内では区域面積1.1haの事業が2011年1月26日、0.3haの事業が2022年3月25日に工事完了公告となっており、複数の事業区域が記録されています。東池袋では五丁目の0.2haでも2019年2月26日に工事完了公告が出ています。

南池袋二丁目では、区域面積1.0haの事業が2015年3月2日に工事完了公告となっています。別の1.7haの区域は2018年6月14日に都市計画決定、2020年3月13日に事業認可されていますが、記録上の工事完了公告日は示されていません。また、同町28番の0.6haでは2025年9月9日の都市計画決定が記録されています。

東池袋一丁目では区域面積1.5haの事業が2020年10月6日に都市計画決定、2022年7月6日に事業認可されています。西池袋一丁目を含む池袋駅西口では4.5ha、池袋駅直上西では1.6haの区域について、いずれも2024年11月11日の都市計画決定が記録されています。これらは池袋駅の東西に位置する事業・計画の事実を示すものであり、地価変動との因果を直接示すものではありません。

• 価格と前年比は、同じ調査種別・同じ用途の範囲で比較しています。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の住宅地平均は9地点による参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られる場合があるため、周辺相場を把握するための参考値です。
• エリアの動きは記録された都市計画決定、事業認可、工事完了公告の事実に基づいています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。