南小岩小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

江戸川区の2026年路線価と駅前・沿道で分かれる価格水準

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年の江戸川区の路線価は、住宅地が116万円/坪、商業地が227万円/坪、工業地が109万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+5.3%、商業地が前年比+7.9%で、継続して比較できる地点も同率となり、区平均は地点の動きと整合しています。一方、駅前商業地と駅から離れた住宅地・路線商業地では価格差が大きく、西葛西駅周辺、船堀駅周辺、大杉、鹿骨などの立地特性を分けて見る必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地67地点が116万円/坪、商業地16地点が227万円/坪、工業地4地点が109万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準で、駅前や幹線道路沿いを含む商業地点の価格帯が住宅地とは明確に異なります。

住宅地を中心とする前年比の分布は、中央値が前年比+5.3%、第1四分位が前年比+4.2%、第3四分位が前年比+6.2%で、中央50%の幅は2.0ポイントです。上昇率には一定の差があるものの、中心的な地点群は前年比+4%台から+6%台に集まっています。

町丁目別の参考集計では、2026年路線価の住宅地で中葛西が5地点・139万円/坪、平井が5地点・129万円/坪です。いずれも区の住宅地平均116万円/坪を上回っており、駅周辺を含む住宅地の価格水準が相対的に高いことを示す参考値です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+5.3%、商業地が前年比+7.9%です。商業地の上昇率が住宅地を2.6ポイント上回っており、用途によって変化の強さが異なります。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、松江5丁目1144番1が172万円/坪・前年比+13.1%、平井5丁目15番10が391万円/坪・前年比+10.8%、船堀2丁目566番が272万円/坪・前年比+10.2%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい地点は、西一之江2丁目1329番4が85.1万円/坪・前年比+3.1%、大杉4丁目33番2が78.0万円/坪・前年比+3.1%、東小松川2丁目4327番4が88.3万円/坪・前年比+3.3%で、いずれも住宅地です。全地点がプラスであるため、後者は下落ではなく上昇率が比較的小さい地点です。

町丁目別の参考集計では、住宅地の平井が前年比+7.4%、中葛西が前年比+4.2%です。各5地点の集計であるため区全体を代表するとは限りませんが、平井は区の住宅地平均を上回り、中葛西は下回るという地域差が確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が108万円/坪・前年比+4.8%、商業地平均が219万円/坪・前年比+7.2%でした。同調査内では、中葛西三丁目37番4が299万円/坪・前年比+10.6%と上昇率が大きく、新堀二丁目14番5外は87.8万円/坪・前年比+3.0%と上昇率が小さい地点でした。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、西葛西3丁目10番5が168万円/坪・前年比+7.7%であるのに対し、大杉4丁目33番2は78.0万円/坪・前年比+3.1%です。前者は西葛西駅から約8分で、マンション、一般住宅、店舗が混在し、容積率300%の地域です。後者は篠崎駅から約29分で、住宅、アパート、作業所などが混在する容積率150%の地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や土地利用の密度に対応して価格水準と上昇率に差があります。

商業地では、西葛西6丁目15番28外が577万円/坪・前年比+7.8%である一方、鹿骨3丁目253番2外は95.8万円/坪・前年比+5.0%です。西葛西の地点は駅前広場に面し、中高層ビルが建ち並ぶ容積率500%の商業地域です。鹿骨の地点は篠崎駅から約22分で、店舗とアパートなどが混在する都道沿いの商業地域です。駅前商業地と郊外側の路線商業地という立地・用途の違いが、大きな価格差として表れています。

上昇率が大きい松江5丁目1144番1は、2026年路線価で172万円/坪・前年比+13.1%です。船堀駅から約8分、幅員25mの都道沿いで、中層の事務所兼共同住宅などが建ち並ぶ容積率400%の路線商業地域です。区の商業地平均227万円/坪より価格水準は低いものの、駅徒歩圏と幹線道路沿いの複合的な土地利用を持つ地点として、前年比は区平均を上回っています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査でも住宅地は西葛西三丁目5番62が158万円/坪、鹿骨一丁目50番2外が77.0万円/坪でした。前者は西葛西駅から約5分の共同住宅が多い地域、後者は篠崎駅から約23分で一般住宅と農地が混在する地域です。同じ地価調査内の商業地でも、駅前の西葛西六丁目15番28外が553万円/坪、国道沿いの新堀一丁目42番1が100万円/坪であり、駅前集積と沿道型土地利用の違いが価格帯を分けています。

路線価の住宅地67地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩距離が1%長くなると価格が+2.4%低くなる統計的な関係が示され、決定係数は0.513です。価格差の約51.3%を徒歩距離の違いで説明する結果であり、駅距離との関係は比較的明瞭ですが、個別地点の価格には用途、容積率、道路条件、周辺の建物構成も関係するため、因果関係を直接示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の住宅地である西葛西3丁目10番5は、西葛西のうち西葛西駅から約8分の位置にあり、マンション、一般住宅、店舗が混在する地域です。168万円/坪・前年比+7.7%で、住宅地平均116万円/坪を上回ります。駅前そのものではない一方、共同住宅と店舗を受け入れる容積率300%の土地利用であり、駅から離れた低密度住宅地より高い価格帯に位置します。

2026年路線価の住宅地である大杉4丁目33番2は、大杉にあり、篠崎駅から約29分です。住宅やアパートに作業所が混在する地域で、78.0万円/坪・前年比+3.1%と住宅地平均を下回ります。駅からの距離が長く、容積率150%の比較的低密度な土地利用であることから、西葛西などの駅徒歩圏とは異なる郊外側の住宅地として捉えられます。

2026年路線価の商業地である西葛西6丁目15番28外は、西葛西駅から約1分の駅前広場に面し、中高層ビルが建ち並ぶ地域です。577万円/坪・前年比+7.8%で、商業地平均227万円/坪を大きく上回ります。容積率500%の駅前商業地であるため、同じ西葛西でも住宅地の西葛西3丁目10番5とは利用密度と商業集積の性格が異なり、その違いが価格水準に表れています。

2026年路線価の商業地である鹿骨3丁目253番2外は、鹿骨の都道沿いにあり、篠崎駅から約22分です。店舗とアパートなどが混在する路線商業地域で、95.8万円/坪・前年比+5.0%と商業地平均を下回ります。駅前型ではなく、幅員15mの道路に沿って住宅系用途も混在するため、西葛西駅前の商業地より低い価格帯に位置します。

2026年路線価の商業地である松江5丁目1144番1は、松江のうち船堀駅から約8分の都道沿いにあります。中層の事務所兼共同住宅などが建ち並ぶ路線商業地域で、172万円/坪・前年比+13.1%です。商業地平均より価格水準は低いものの、駅徒歩圏、幅員25mの道路、容積率400%という条件を備え、駅前商業地と郊外型の路線商業地の中間的な位置づけにあります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均が前年比+5.3%、継続して比較できる67地点も前年比+5.3%、中央値も前年比+5.3%です。67地点すべてが上昇しており、平均と継続地点の差は0.0ポイントです。地点ごとの上昇率には幅があるものの、区平均は住宅地全体の実態をよく反映しています。

商業地も、区平均と継続して比較できる16地点がともに前年比+7.9%で、中央値は前年比+7.4%です。16地点すべてが上昇し、平均と継続地点の差は0.0ポイントであるため、商業地平均も地点の動きと整合しています。ただし、95.8万円/坪の鹿骨の路線商業地から577万円/坪の西葛西駅前まで価格水準の差が大きく、平均価格だけで個別立地を代表することはできません。

工業地は継続して比較できる4地点がすべて上昇し、前年比の中央値は+6.7%、継続地点全体では前年比+7.2%です。地点数が4地点と限られるため、住宅地や商業地より慎重に見る必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査でも住宅地平均は前年比+4.8%、継続27地点は前年比+4.8%で整合し、比較可能な27地点はすべて上昇しました。商業地も平均と継続12地点がともに前年比+7.2%で、12地点すべてが上昇しています。路線価と地価調査の双方で平均と継続地点の動きが近く、調査地点の構成変化による大きな乖離は確認されません。

エリアの動き

江戸川区内では、施行区域に小松川一・二・三丁目の各一部を含む亀戸・大島・小松川の第3・4・5地区で、区域面積95.8haの事業が実施されています。また、小松川一・二・三丁目の各一部を対象とする第1・2地区は区域面積2.8haで、工事完了公告は昭和58年5月19日です。いずれも区西側の小松川周辺に位置する面的な事業です。

南小岩周辺では、南小岩七丁目西の0.5haで工事完了公告が平成27年5月19日、南小岩六丁目の1.3haではⅠ街区が令和2年12月28日、Ⅱ街区が令和4年3月18日とされています。さらに南小岩七丁目駅前では、令和5年10月10日に1.5haの都市計画決定が記録されています。これらは南小岩六・七丁目に分布する事業です。

平井では平井五丁目駅前の0.7haで、工事完了公告が令和7年1月15日です。船堀では船堀四丁目の2.6haについて令和5年10月10日に都市計画決定、令和7年7月16日に事業認可が記録されています。西小岩一・三・四丁目では、JR小岩駅北口の2.0haについて平成30年7月30日の都市計画決定と令和2年1月24日の事業認可が示されています。これらの事実は駅周辺での事業分布を示しますが、地価変動との直接的な因果関係を示すものではありません。

• 価格は各標準地・基準地の調査価格または用途別集計であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• 町丁目別集計の中葛西と平井は各5地点に基づく参考値です。
• 工業地は路線価4地点、地価調査1地点と地点数が少ないため、価格水準や変化率は参考としてご覧ください。
• エリアの動きは東京都都市整備局および国土交通省の収録事実に基づき、地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。