境南小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年武蔵野市固定資産税評価額、吉祥寺駅前と郊外住宅地に表れる価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の武蔵野市平均は、住宅地が160万円/坪、商業地が583万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+5.3%、商業地が前年比+7.4%で、全地点が上昇しました。なかでも吉祥寺駅前の商業地は高い価格水準と上昇率を示す一方、桜堤など駅から離れた住宅地は相対的に低い水準です。継続地点の前年比は用途別平均と一致しており、市平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の武蔵野市平均は、住宅地20地点が160万円/坪、商業地11地点が583万円/坪です。商業地は住宅地の3倍を超える水準であり、駅前商業地域を含む地点構成が用途間の大きな価格差として表れています。

住宅地の前年比の中央値は+5.3%で、第1四分位が+4.4%、第3四分位が+5.7%、四分位範囲が1.3ポイントです。地点間の上昇率は比較的まとまっており、一部だけでなく住宅地全体に上昇が広がった年と解釈できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地平均160万円/坪は、東京都平均131万円/坪を上回ります。武蔵野市の住宅地は東京都全体との比較でも高い価格帯に位置しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+5.3%、商業地平均は前年比+7.4%となりました。用途別では商業地の伸びが住宅地を2.1ポイント上回り、駅前を中心とする商業地点で相対的に高い上昇率が確認できます。

2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい地点は、吉祥寺南町1丁目2728番9内が1039万円/坪、前年比+9.8%、境南町2丁目548番3が493万円/坪、前年比+8.9%、中町1丁目3088番38外が602万円/坪、前年比+8.5%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい地点には、2026年固定資産税評価額の関前5丁目1232番5と緑町3丁目638番12がともに前年比+3.9%、吉祥寺北町1丁目702番32が前年比+4.0%で並びます。すべてプラスであるため、価格下落ではなく上昇幅の違いです。

町丁目の参考集計では、2026年固定資産税評価額の吉祥寺本町の商業地5地点が平均737万円/坪、前年比+6.7%です。地点数が5地点に限られるため断定は避ける必要がありますが、同町の商業地が市内でも高い価格帯にあることを示す参考値です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、住宅地の価格帯が吉祥寺南町1丁目2700番144の278万円/坪から桜堤3丁目1752番62の98.8万円/坪まで広がっています。前者は吉祥寺駅から約4分の良好な住環境を持つ住宅地域、後者は東小金井駅から約22分の区画整然とした住宅地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や街区の性格により価格水準が異なります。

商業地では、2026年固定資産税評価額の吉祥寺本町1丁目2071番42内が2076万円/坪であるのに対し、境1丁目486番49は176万円/坪です。吉祥寺駅前の中心的商業地域と、武蔵境駅周辺の店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域では、商業集積の性格と土地利用の密度が大きく異なり、それが価格差として表れています。

上昇率の内訳でも用途差が見られます。2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい3地点は商業地で、吉祥寺南町1丁目2728番9内が前年比+9.8%、境南町2丁目548番3が前年比+8.9%、中町1丁目3088番38外が前年比+8.5%です。これに対し、上昇率が小さい地点は住宅地が中心で、農地も見られる関前や住宅地としての性格が強い緑町など、駅前商業地とは異なる土地利用の地点が含まれます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地8地点の平均が138万円/坪、前年比+4.1%、商業地7地点の平均が624万円/坪、前年比+6.0%です。同じ地価調査内では、住宅地が吉祥寺本町四丁目1839番23外の200万円/坪から八幡町三丁目320番8の101万円/坪、商業地が吉祥寺本町一丁目2071番42内の1997万円/坪から関前三丁目526番ロ外の124万円/坪まで分かれます。駅前の中心商業地域と、駅から離れた住宅地・路線商業地域との立地差が、地価調査でも確認できます。

2026年固定資産税評価額の住宅地20地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.29、決定係数が0.415です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低いという緩やかな統計的関係が示されますが、説明力は限定的であり、街区、道路、土地利用など他の条件も価格差に関係していると解釈するのが適切です。

注目地点

2026年固定資産税評価額の吉祥寺南町1丁目2700番144は、吉祥寺駅から約4分の吉祥寺南町にあり、中規模以上の一般住宅が多い良好な住宅地域です。当該地点の278万円/坪、前年比+5.8%という水準は、市の住宅地平均160万円/坪を大きく上回ります。駅前商業地域に近接しながら住宅地としての環境が形成されていることが、市内での相対的な高さを理解するうえで重要です。

2026年固定資産税評価額の桜堤3丁目1752番62は、東小金井駅から約22分の桜堤に位置し、小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。当該地点は98.8万円/坪、前年比+4.2%で、市の住宅地平均を下回ります。住宅街として整った環境を持つ一方、駅からの距離が長く、吉祥寺駅周辺の住宅地点とは異なる郊外側の価格帯に位置しています。

2026年固定資産税評価額の吉祥寺本町1丁目2071番42内は、吉祥寺駅から約2分の吉祥寺本町にあり、小売店舗などが集まる駅前の中心的商業地域です。容積率700%の高密度な土地利用が可能な場所で、当該地点は2076万円/坪、前年比+6.6%です。市の商業地平均583万円/坪を大幅に上回るのは、駅前の商業集積と高度利用の条件を備えた中心部の地点だからです。

2026年固定資産税評価額の境1丁目486番49は、武蔵境駅から約6分の境にあり、中低層の店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域です。当該地点は176万円/坪、前年比+6.4%で、市の商業地平均を下回ります。道路沿いで商業利用を含みながらも、吉祥寺駅前のような中心的商業地域ではなく、住宅機能を併せ持つ地域であることが価格帯の違いに表れています。

2026年固定資産税評価額の吉祥寺南町1丁目2728番9内は、吉祥寺駅から約2分の吉祥寺南町にあり、中高層の飲食店や雑居ビルが多い駅前商業地域です。当該地点は1039万円/坪、前年比+9.8%で、市の商業地平均より高い水準です。同じ吉祥寺南町でも、住宅地の吉祥寺南町1丁目2700番144とは用途と街並みが異なり、駅前の商業集積と容積率600%の土地利用条件を反映した価格帯と解釈できます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均の前年比+5.3%と、前年から継続して調査された20地点の前年比+5.3%が一致しています。中央値も+5.3%で、20地点すべてが上昇しました。上昇率の四分位範囲も1.3ポイントと比較的小さいため、住宅地平均は特定地点だけの動きではなく、地点全体の実態をよく表しています。

商業地でも、市平均の前年比+7.4%と継続11地点の前年比+7.4%が一致し、11地点すべてが上昇しています。中央値は+6.9%で、市平均との差は0.5ポイントです。住宅地より地点間のばらつきはあるものの、平均と継続地点の動きに乖離はなく、商業地平均も全体傾向をおおむね反映しています。

参考値である2025年地価調査でも、住宅地は平均と継続8地点がともに前年比+4.1%、商業地は平均と継続7地点がともに前年比+6.0%です。固定資産税評価額と地価調査の双方で平均と継続地点が整合しているため、武蔵野市では調査地点の構成変化によって平均が実態から離れている状況は確認されません。

エリアの動き

周辺地域の都市計画として、小平市では「花小金井一丁目地区」が平成21年7月15日に設定され、告示番号は132です。また、練馬区では「上石神井駅周辺地区地区計画」と「上石神井四丁目地区地区計画」が決定されています。

これらはいずれも武蔵野市内ではなく、隣接・周辺自治体側の地区計画です。武蔵野市の固定資産税評価額との直接的な因果関係を示す情報ではないため、市域外で確認できる都市計画上の動きとして位置づけるのが適切です。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額または地価調査を坪単価に換算したもので、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、参考比較として区別しています。
• 町丁目別の吉祥寺本町の集計は5地点に限られるため、参考値として扱っています。
• 駅距離と価格の回帰分析は統計的な関連を示すもので、因果関係を示すものではありません。
• データの基準日は2026年1月1日で、国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。