塚越小学校 周辺 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

蕨市の2026年固定資産税評価額の目安、住宅地の着実な上昇と駅周辺の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年固定資産税評価額の目安における蕨市の平均は、住宅地が75.2万円/坪、商業地が110万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+5.6%となり、継続する6地点の上昇率も前年比+5.6%で一致しました。地点別では、蕨駅に近い塚越・中央の住宅地が市平均を上回る一方、駅から距離のある北町・南町は相対的に低い水準です。住宅地の上昇率は狭い範囲に収まり、市平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の蕨市平均は、住宅地6地点が75.2万円/坪、商業地1地点が110万円/坪です。住宅地平均は埼玉県の35.3万円/坪を上回っており、市内の住宅地は県平均より高い価格帯に位置しています。

住宅地の前年比は、中央50%の地点が前年比+5.0%から前年比+5.9%に収まり、中央値は前年比+5.8%です。地点間の上昇率の差が小さいため、2026年は一部の地点だけが突出するのではなく、住宅地全体で近い変化が確認できます。商業地は1地点のみのため、市内商業地全体ではなく当該地点の価格水準として捉える必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の目安の住宅地平均は前年比+5.6%でした。地点別の参考値では、錦町4丁目1600番3が2026年固定資産税評価額の目安73.8万円/坪、前年比+6.0%で最も高い上昇率となり、中央2丁目4番15と南町4丁目25番2、北町2丁目3954番4がいずれも前年比+5.8%で続きます。

上昇率が小さい地点は、塚越2丁目18番19と中央4丁目4222番3で、いずれも2026年固定資産税評価額の目安は前年比+5.0%です。ただし、住宅地の地点別上昇率は前年比+5.0%から前年比+6.0%の範囲に収まっており、価格水準が異なる町丁目でも変化率は比較的近くなっています。

商業地では、中央3丁目4368番19が2026年固定資産税評価額の目安110万円/坪、前年比+8.2%です。対象が1地点であるため商業地全体への一般化はできませんが、同じ固定資産税評価額の目安内では住宅地平均より高い変化率が確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、蕨駅から約8分の塚越2丁目18番19が87.5万円/坪であるのに対し、同駅から約17分の北町2丁目3954番4は63.8万円/坪です。前者は一般住宅やアパートが建ち並ぶ既成住宅地域、後者は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、同じ住宅用途でも駅との距離や街区の特徴に対応した価格差が表れています。

町丁目別では、中央の住宅地である中央2丁目4番15が79.6万円/坪、塚越の塚越2丁目18番19が87.5万円/坪と市平均を上回ります。一方、南町の南町4丁目25番2は67.5万円/坪、北町の北町2丁目3954番4は63.8万円/坪で市平均を下回ります。錦町の錦町4丁目1600番3は73.8万円/坪で、住宅地平均に近い水準です。こうした内訳から、蕨駅に近い既成住宅地と駅から離れた住宅地の立地差が、価格帯の違いとして確認できます。

用途別では、蕨駅から約5分にある中央3丁目4368番19が2026年固定資産税評価額の目安110万円/坪です。中低層の店舗などが建ち並ぶ商業地域で、容積率400%という土地利用条件を持ち、住宅地平均75.2万円/坪より高い価格水準です。用途と駅への近さが住宅地とは異なる価格帯に対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地3地点の平均が70.3万円/坪、商業地1地点が168万円/坪です。住宅地では、西川口駅から約10分の塚越5丁目26番14が77.3万円/坪、戸田駅から約15分の錦町2丁目543番2が63.8万円/坪でした。商業地の塚越1丁目3番23は蕨駅から約1分の駅前商業地域で168万円/坪です。これらは2025年地価調査の結果であり、2026年固定資産税評価額の目安とは調査年・調査種別が異なるため、価格を直接比較するものではありません。

注目地点

蕨市の2026年固定資産税評価額の目安における住宅地平均75.2万円/坪は、埼玉県平均35.3万円/坪を上回ります。その市内でも、駅との距離や住宅地の形成状況によって価格水準に差があります。以下の価格は各標準地の固定資産税評価額の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

塚越2丁目18番19は、一般住宅とアパートなどが建ち並ぶ塚越の既成住宅地域です。蕨駅から約8分と徒歩圏にあり、2026年固定資産税評価額の目安は87.5万円/坪で、市の住宅地平均と蕨駅周辺の住宅地平均75.5万円/坪を上回ります。駅への近さと、既に住宅地として形成された街並みが、市内で相対的に高い価格帯と対応しています。

北町2丁目3954番4は、小規模一般住宅が建ち並ぶ北町の住宅地域です。蕨駅から約17分と、塚越や中央の注目地点より駅から距離があり、2026年固定資産税評価額の目安は63.8万円/坪です。市の住宅地平均を下回る価格水準には、駅からの距離感に加え、幅員4mの市道に面する小規模住宅中心の街区という特徴が表れています。

錦町4丁目1600番3は、一般住宅やアパートが多い錦町の区画整理中の住宅地域です。北戸田駅から約11分に位置し、2026年固定資産税評価額の目安は73.8万円/坪、前年比+6.0%です。市の住宅地平均に近い中間的な価格帯であり、蕨駅側ではなく北戸田駅を最寄りとする立地と、整備途上の住宅地という地域性が特徴です。北戸田駅周辺の住宅地平均も1地点による73.8万円/坪であるため、駅別水準は参考値として見る必要があります。

南町4丁目25番2は、小規模一般住宅が多く、区画が整った南町の住宅地域です。蕨駅から約19分にあり、2026年固定資産税評価額の目安は67.5万円/坪です。整然とした住宅地である一方、駅からの距離は長く、市の住宅地平均や蕨駅周辺の住宅地平均を下回ります。住宅地としての街区構成と、駅から離れた位置の双方が読み取れる地点です。

中央2丁目4番15は、一般住宅とアパートなどが混在する中央の住宅地域です。蕨駅から約9分の徒歩圏にあり、2026年固定資産税評価額の目安は79.6万円/坪で、市の住宅地平均を上回ります。近接する中央の商業地域ほど高い土地利用密度ではありませんが、駅に近い住宅地として、北町や南町の注目地点より高い価格帯に位置しています。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地平均は前年比+5.6%で、前年から継続する6地点の前年比も+5.6%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による影響も0.0ポイントでした。このため、住宅地平均の変化率は継続地点の実態と整合しています。

内訳では住宅地6地点がすべて上昇し、中央値は前年比+5.8%です。中央50%の地点も前年比+5.0%から前年比+5.9%に収まっており、地点間のばらつきは小さくなっています。平均値だけが一部の高い上昇率に左右された形ではなく、蕨市の住宅地に共通する変化をおおむね代表していると判断できます。

商業地は、2026年固定資産税評価額の目安の継続地点が1地点で、前年比+8.2%、中央値も前年比+8.2%です。地点自体の上昇は確認できますが、1地点の結果であるため、市内商業地全体の実態を代表する平均としてではなく、中央3丁目4368番19の個別動向として捉えるのが適切です。

• 住宅地平均の前年比は地点数が限られるため、参考値として扱います。
• 駅別・町丁目別の平均は地点数が少ない場合があり、各地域全体の相場を示すものではありません。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額の目安であり、町丁目内のすべての土地に当てはまるものではありません。
• 固定資産税評価額の目安と地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、価格を直接比較していません。
• 数値は2026年8月30日更新、2026年1月1日時点の固定資産税評価額の目安を基準としています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。