伊奈東中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

つくばみらい市の固定資産税評価額、みらい平駅周辺と郊外住宅地に表れた価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額のつくばみらい市平均は、住宅地13.0万円/坪、商業地21.6万円/坪、工業地7.1万円/坪です。住宅地は前年比+2.6%ですが、上昇6地点、下落5地点、横ばい1地点に分かれ、中央値も前年比+1.1%にとどまります。みらい平駅に近い陽光台3丁目23番7や紫峰ケ丘2丁目14番6が高い水準や上昇を示す一方、農地と住宅が混在する新戸字下285番は下落しており、市平均だけでは地域差を捉えにくい相場です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が12地点で13.0万円/坪、商業地が2地点で21.6万円/坪、工業地が1地点で7.1万円/坪です。商業地は住宅地より高い価格水準ですが、商業地と工業地は地点数が少ないため参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比は、第1四分位が-0.8%、中央値が+1.1%、第3四分位が+6.0%で、中央50%の幅は6.8ポイントあります。市内では同じ住宅地でも変動率の開きが大きく、単一の平均値より、駅周辺の区画整備された住宅地と郊外側の既存住宅地を分けて捉えることが重要です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+2.6%です。継続する12地点でも前年比+2.6%となっており、平均値そのものに調査地点の入替による乖離はありません。ただし、地点間の変動率には大きな差があります。

上昇が目立つのは、2026年固定資産税評価額の紫峰ケ丘2丁目14番6が24.1万円/坪、前年比+9.6%、絹の台6丁目3番10が22.3万円/坪、前年比+8.7%、陽光台2丁目31番3が33.8万円/坪、前年比+6.2%です。みらい平駅周辺の紫峰ケ丘と陽光台に加え、絹の台でも市平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、2026年固定資産税評価額の新戸字下285番は2.2万円/坪、前年比-1.3%、谷井田字北耕地1403番9は5.0万円/坪、前年比-0.9%、台字台坪14番1は2.8万円/坪、前年比-0.8%です。市平均が上昇していても、郊外側の一部では下落が続いており、立地によって方向が分かれています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、陽光台3丁目23番7が34.2万円/坪、前年比+5.4%であるのに対し、新戸字下285番は2.2万円/坪、前年比-1.3%です。前者はみらい平駅から約5分の区画整然とした戸建住宅地域、後者は守谷駅から約72分で農地の中に農家住宅が建つ地域です。駅への距離と街区・住宅形態の違いが、同じ住宅地内の価格水準と変動方向の差として表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、駅前の陽光台1丁目12番13が38.8万円/坪である一方、県道沿いの古川字前田耕地319番1外は4.3万円/坪です。事務所ビルやマンションが立ち並ぶ駅前地域と、店舗に農家住宅も混在する路線商業地域では、同じ商業用途でも立地特性が大きく異なります。工業地は1地点で7.1万円/坪、継続地点の前年比は+9.7%ですが、単独地点の結果として扱う必要があります。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では住宅地平均が11.7万円/坪、参考の前年比が+2.1%です。同じ地価調査内では、陽光台4丁目28番2が33.1万円/坪、前年比+9.1%である一方、筒戸字諏訪1835番は3.8万円/坪、前年比-1.2%でした。商業地も、陽光台1丁目13番2外の36.5万円/坪に対し、絹の台3丁目26番1外は18.3万円/坪であり、みらい平駅前と小絹駅側の路線商業地で価格帯が異なります。

2026年固定資産税評価額の住宅地12地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.75、決定係数は0.511で、駅から遠くなるほど価格が低くなる関係が比較的明瞭です。ただし、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではなく、街区の整備状況や周辺用途も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の陽光台3丁目23番7は、みらい平駅から約5分の陽光台にあり、区画整然とした街区に小規模戸建住宅が並ぶ地点です。34.2万円/坪、前年比+5.4%という水準は、駅に近い住宅地であることに加え、周辺が住宅用途としてまとまっている立地を反映しています。

2026年固定資産税評価額の新戸字下285番は、守谷駅から約72分の郊外側に位置し、農地の中に中規模の農家住宅が建つ地域です。2.2万円/坪、前年比-1.3%で、駅徒歩圏の区画住宅地とは土地利用と交通条件が異なります。市内の低い価格帯を示す地点ですが、当該地点の価格であり、新戸字下全体の相場を示すものではありません。

2026年固定資産税評価額の陽光台1丁目12番13は、みらい平駅から約1分の駅前にあり、事務所ビルやマンションが立ち並ぶ地域です。38.8万円/坪という商業地の価格水準は、住宅中心の陽光台3丁目とは異なり、駅前の商業・業務用途と容積率300%の土地利用を背景とするものです。

2026年固定資産税評価額の古川字前田耕地319番1外は、みらい平駅から約29分の県道沿いにあり、店舗だけでなく農家住宅も見られる路線商業地域です。4.3万円/坪で、駅前商業地より低い水準にあります。商業施設が集まる駅前型ではなく、沿道利用と住宅利用が混在する古川字前田耕地の性格が価格差に表れています。

2026年固定資産税評価額の紫峰ケ丘2丁目14番6は、みらい平駅から約13分の紫峰ケ丘に位置し、区画整然とした戸建住宅地です。24.1万円/坪、前年比+9.6%で、駅直近の陽光台より価格水準は低いものの、2026年固定資産税評価額では高い上昇率を示しています。駅徒歩圏にある計画的な住宅街という位置づけが、郊外側の既存住宅地との違いです。

調査年が異なる参考比較として、2025年の住宅地集計では、つくばみらい市が13.9万円/坪、茨城県が8.2万円/坪でした。市内でも駅周辺の地点はこの市平均を上回り、農地混在地域や駅から遠い地点は下回るため、県平均との高低だけでなく市内での位置づけを確認する必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は13.0万円/坪、前年比+2.6%で、継続12地点の前年比も+2.6%です。調査地点の構成変化による平均との乖離はありませんが、内訳は上昇6地点、下落5地点、横ばい1地点に分かれ、中央値は前年比+1.1%です。第1四分位-0.8%から第3四分位+6.0%まで6.8ポイントの幅があるため、平均上昇率は個々の地点を十分に代表していません。

具体的には、紫峰ケ丘2丁目14番6の前年比+9.6%や絹の台6丁目3番10の前年比+8.7%に対し、新戸字下285番は前年比-1.3%、谷井田字北耕地1403番9は前年比-0.9%です。したがって、住宅地の実態は一様な上昇ではなく、駅周辺の区画住宅地と郊外側の住宅地に変動差がある二極的な分布として捉えるのが適切です。

商業地は2地点のうち上昇1地点、横ばい1地点で、継続地点の中央値は前年比+2.4%です。工業地は1地点のみで前年比+9.7%です。いずれも地点数が少ないため、市平均や中央値の代表性には限界があり、用途別の個別地点を併せて確認する必要があります。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額を坪単価に換算したもので、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額は2025年固定資産税評価額と、2025年地価調査は2024年地価調査と同じ調査種別内で比較しています。
• 2025年地価調査の住宅地前年比は参考値として記載しています。
• 商業地と工業地は地点数が少ないため、平均価格や前年比は参考値として扱う必要があります。
• 徒歩分数は入力された所要時間を切り上げて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。