名古屋市東区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年名古屋市東区の固定資産税評価額にみる住宅地と商業地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の名古屋市東区平均は、住宅地が142万円/坪、商業地が274万円/坪で、2025年比ではそれぞれ前年比+5.5%、前年比+3.8%です。住宅地では徳川町809番などが2桁上昇となる一方、上昇率が小さい地点もあり、変動率の分布は二極化しています。このため住宅地平均だけでは地点ごとの差を捉えにくい一方、商業地は区平均と継続地点の動きが整合しています。価格水準は、中心的商業地域の東桜1丁目1033番外と住宅主体の砂田橋5丁目404番2などで大きく異なります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地11地点が142万円/坪、商業地14地点が274万円/坪です。商業地は住宅地の約1.9倍で、中高層の事務所ビルが並ぶ中心的商業地域から一般住宅中心の地域までを含む、東区の用途構成が価格差に表れています。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比+4.8%、第1四分位が前年比+1.8%、第3四分位が前年比+11.5%で、四分位範囲は9.7ポイントです。区平均は上昇していますが、地点によって上昇率の開きが大きく、住宅地の全体像を見る際には平均価格と分布を併せて確認する必要があります。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額を2025年と比べると、住宅地平均は前年比+5.5%、商業地平均は前年比+3.8%です。住宅地では徳川町809番が110万円/坪、前年比+12.8%、徳川1丁目1309番が98.1万円/坪、前年比+12.3%、白壁3丁目1819番が133万円/坪、前年比+11.5%となり、2桁上昇の地点が見られます。

一方、2026年固定資産税評価額で上昇率が小さい住宅地は、大松町104番2が69.4万円/坪、前年比+0.3%、筒井2丁目748番が95.8万円/坪、前年比+0.5%、砂田橋5丁目404番2が63.4万円/坪、前年比+1.8%です。すべて上昇しているものの、住宅地内の変化には幅があります。商業地では徳川2丁目601番が109万円/坪、前年比+6.4%、東桜2丁目605番が139万円/坪、前年比+5.8%である一方、東桜1丁目1033番外は833万円/坪、前年比+2.2%です。価格水準の高さと上昇率の大きさは必ずしも一致していません。

調査年が異なる参考比較として、2025年の町丁目別商業地集計では、泉が5地点で327万円/坪、前年比+3.5%、葵が5地点で259万円/坪、前年比+1.8%です。いずれも地点数が限られるため、町丁目全体を断定する値ではありません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、高価格側の泉1丁目502番が384万円/坪、前年比+3.0%、低価格側の砂田橋5丁目404番2が63.4万円/坪、前年比+1.8%です。泉の地点はマンションが多い中に事務所も見られ、容積率500%であるのに対し、砂田橋の地点は一般住宅を中心に共同住宅も見られる容積率200%の地域です。住宅地という同じ用途でも、土地利用の密度や周辺用途の違いが価格水準の幅として表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、東桜1丁目1033番外が833万円/坪、前年比+2.2%、古出来1丁目110番が80.5万円/坪、前年比+4.6%です。前者は中高層の事務所ビルが並ぶ中心的商業地域で容積率1,000%、後者は店舗、事務所、共同住宅が混在する容積率400%の商業地域です。この内訳からは、商業地平均だけでは中心業務型の地点と住商混在型の地点との大きな価格差が見えにくいことが分かります。

2025年地価調査を2024年と比べた参考値では、商業地5地点の平均が139万円/坪、前年比+4.3%です。同じ地価調査内では、白壁2丁目409番が123万円/坪、前年比+5.7%、矢田2丁目803番外が67.3万円/坪、前年比+5.2%、泉2丁目2110番外が190万円/坪、前年比+2.1%です。事務所系の商業地、店舗兼共同住宅などが混在する地域、中高層の店舗・事務所・マンションが混在する地域という用途構成の違いがあり、価格水準と上昇率にはそれぞれ異なる分布が見られます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の泉1丁目502番は、マンションが多い中に事務所も見られる泉の住宅地です。久屋大通駅から約8分で、住宅地でありながら容積率500%という高密度利用が可能な環境にあります。384万円/坪、前年比+3.0%という水準は、一般住宅主体の地点より高く、中心部に近い住商混在の街並みを反映した位置づけです。

2026年固定資産税評価額の砂田橋5丁目404番2は、一般住宅が多い中に共同住宅も見られる砂田橋の住宅地で、茶屋ケ坂駅から約6分です。容積率200%、前面道路幅5mという住宅主体の環境にあり、63.4万円/坪、前年比+1.8%です。泉1丁目502番との価格差は、駅までの時間だけではなく、高密度な住商混在地域と一般住宅中心地域という土地利用の違いを示しています。

2026年固定資産税評価額の東桜1丁目1033番外は、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ東桜の中心的商業地域です。久屋大通駅から約2分で、容積率1,000%、幅112mの道路に面する立地となっており、833万円/坪、前年比+2.2%です。同駅周辺の2026年商業地平均は3地点で668万円/坪であり、当該地点はその参考平均を上回ります。駅近接性に加えて、事務所利用の集積と高い土地利用密度を持つことが、区内でも高い価格帯にある背景です。

2026年固定資産税評価額の古出来1丁目110番は、店舗、事務所、共同住宅が混在する古出来の商業地です。大曽根駅から約14分で、幅30mの県道沿いに位置し、80.5万円/坪、前年比+4.6%です。商業専用色の強い東桜1丁目1033番外とは異なり、住宅を含む複合的な土地利用であるため、商業地の中では相対的に低い価格帯に位置します。

2026年固定資産税評価額の徳川町809番は、一般住宅の中にマンション等が見られる徳川町の住宅地で、森下駅から約10分です。110万円/坪、前年比+12.8%で、2026年固定資産税評価額の住宅地では上昇率が大きい地点です。森下駅周辺の2026年住宅地平均は2地点の参考値で89.1万円/坪、前年比+9.2%であり、当該地点は価格水準、上昇率ともにこれを上回ります。ただし、駅別平均の地点数が少ないため、周辺全体の相場を示すものではありません。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、継続11地点がすべて上昇し、区平均と継続地点の前年比はいずれも+5.5%です。ただし、中央値は前年比+4.8%、第1四分位は前年比+1.8%、第3四分位は前年比+11.5%で、上昇率の分布は二極化しています。平均と継続地点の数値に乖離はないものの、徳川町809番の前年比+12.8%と大松町104番2の前年比+0.3%のように地点差が大きいため、住宅地平均は個々の地点の実態を十分には代表していません。

商業地は継続14地点がすべて上昇し、区平均と継続地点はいずれも前年比+3.8%、中央値も前年比+3.8%です。上昇率の分布も一様と判定されており、変化率については区平均が地点実態と整合しています。ただし、価格水準は東桜1丁目1033番外の833万円/坪から古出来1丁目110番の80.5万円/坪まで幅があるため、区平均274万円/坪を個別地点の価格目安として用いる際には周辺用途の確認が必要です。

参考として、2025年地価調査では住宅地2地点が上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも約+3.9%です。商業地5地点もすべて上昇し、平均と継続地点はいずれも前年比+4.3%、中央値は前年比+4.8%でした。地価調査では平均と地点の方向性がおおむね一致していますが、地点数が限られるため補助的な確認にとどまります。

エリアの動き

名古屋市では、決定済みの地区計画として「ノリタケの森地区計画」「名西二丁目地区計画」「ささしまライブ24地区計画」が確認されています。いずれも位置情報が名古屋市単位であり、東区内の公示地点との距離や空間的な重なりは特定できません。このため、東区の地価変化との因果関係には踏み込まず、名古屋市内における都市計画上の動きとして位置づけます。

• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別の中で比較しています。
• 各標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別集計は2026年固定資産税評価額と調査年が異なる参考比較です。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計は参考値として扱っています。
• 地区計画は位置情報が名古屋市単位のため、東区内の地点との位置関係は確認できません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。