船橋市 土地相場・坪単価（路線価）

2026年船橋市路線価、駅前商業地と郊外住宅地に表れる価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の船橋市平均は、住宅地52.3万円/坪、商業地203万円/坪、工業地40.5万円/坪です。前年比は住宅地+4.4%、商業地+8.7%、工業地+8.5%となり、用途を問わず上昇しました。船橋駅に近い本町では住宅地・商業地とも高価格ですが、駅から離れた神保町などとは大きな差があります。継続地点の動きは用途別平均と一致しており、2026年路線価の市平均は地点実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が78地点で52.3万円/坪、商業地が18地点で203万円/坪、工業地が7地点で40.5万円/坪です。商業地は住宅地の約4倍の水準にあり、駅前の中心商業地域を含むことが用途間の大きな価格差として表れています。工業地は7地点の参考集計ですが、住宅地に近い価格帯です。

住宅地78地点の前年比は中央値+4.4%で、第1四分位+3.3%から第3四分位+5.5%までに半数の地点が収まります。上昇率のばらつきは中程度で、市内の住宅地が一律の価格水準ではない一方、中心的な変化率は市平均の前年比+4.4%に近いと解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+4.4%、商業地が前年比+8.7%、工業地が前年比+8.5%です。商業地と工業地の上昇率が住宅地を上回り、用途によって変化の強さに差が出ています。

2026年路線価で上昇率が大きい地点には、工業地の日の出2丁目11番が58.2万円/坪、前年比+13.2%、商業地の本町7丁目1114番2が167万円/坪、前年比+12.8%、工業地の高瀬町62番7が52.4万円/坪、前年比+11.6%で並びます。一方、上昇率が小さい地点は、住宅地の古作4丁目939番3が50.5万円/坪、前年比+0.5%、神保町40番8が7.6万円/坪、前年比+0.7%、二和西1丁目14番222外が17.8万円/坪、前年比+1.0%です。いずれも前年比はプラスであり、下落ではなく上昇幅の違いです。

調査年が異なる参考比較として、2025年路線価の町丁目集計では、商業地の前原西が327万円/坪、前年比+11.9%、本町が329万円/坪、前年比+11.6%でした。住宅地では本町が114万円/坪、前年比+8.2%、二和東が30.2万円/坪、前年比+6.8%、西船が84.1万円/坪、前年比+5.9%です。各集計は5～7地点の参考値ですが、駅前商業地を含む本町・前原西と、住宅地中心の町丁目では価格帯が異なることが分かります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、船橋駅から約7分の本町7丁目1113番6が128万円/坪、前年比+6.6%であるのに対し、三咲駅から約40分の神保町40番8は7.6万円/坪、前年比+0.7%です。前者は一般住宅とアパートが混在する駅に近い地域、後者は農家住宅のほか一般住宅が散見される地域であり、同じ住宅地でも駅との距離や周辺の土地利用に大きな違いがあります。

商業地でも、船橋駅から約2分の本町4丁目1178番23外は772万円/坪、前年比+7.5%ですが、京成大久保駅から約19分の三山8丁目588番125は41.3万円/坪、前年比+1.9%です。中高層店舗ビルが並ぶ中心的商業地域と、小規模な小売店舗が並ぶ近隣商業地域という商業集積の規模の違いが、価格水準の差に対応しています。工業地では、臨海工業地域の日の出2丁目11番が前年比+13.2%となり、2026年路線価の工業地平均である前年比+8.5%より高い伸びを示しました。

2025年地価調査を同じ調査種別内でみると、住宅地は平均46.9万円/坪、前年比+4.9%です。東船橋駅から約5分で区画が整った東船橋4丁目3022番5は100万円/坪、前年比+0.5%である一方、水田・畑作地帯に農家住宅が並び、北習志野駅から約67分の金堀町958番外は5.7万円/坪で横ばいでした。商業地は6地点の参考集計で平均182万円/坪、前年比+8.1%ですが、船橋駅から約4分の本町4丁目1241番7は569万円/坪、前年比+14.0%、二和向台駅から約2分の二和東6丁目124番6外は41.5万円/坪、前年比+3.2%です。駅に近い地点同士でも、中心駅前通りと中小規模店舗中心の駅前地域では価格帯と変化率が異なります。

2025年地価調査の住宅地31地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間が1%長くなると価格が+3.4%低くなる関係がモデル上示され、決定係数は0.509でした。駅距離だけで価格差のすべてを説明するものではありませんが、地価調査地点では徒歩時間と価格の間に比較的明確な関係があります。

注目地点

2026年路線価の住宅地である本町7丁目1113番6は、船橋駅から約7分の本町にあり、一般住宅とアパートが混在する駅近の住宅地域です。当該地点は128万円/坪、前年比+6.6%で、住宅地平均52.3万円/坪を上回ります。駅前商業地に近接しながら住宅利用が中心であることが、市内住宅地の中で高い価格水準に対応しています。調査年が異なる参考比較では、2025年の船橋市住宅地集計53.5万円/坪は千葉県平均35.2万円/坪を上回っており、その市内でも本町は高価格帯の住宅地として位置づけられます。

2026年路線価の神保町40番8は、三咲駅から約40分の神保町にあり、農家住宅のほか一般住宅が散見される住宅地域です。7.6万円/坪、前年比+0.7%という水準は、駅近の本町とは大きく異なります。駅から離れた郊外側に位置し、農家住宅を含む低密度の土地利用であることが、同じ住宅地でも低い価格帯となる立地上の文脈です。

2026年路線価の商業地である本町4丁目1178番23外は、船橋駅から約2分の駅前に位置します。中高層店舗ビルが建ち並ぶ中心的商業地域で、容積率600%という高度利用を前提とした土地利用がみられ、当該地点は772万円/坪、前年比+7.5%です。本町では住宅地と商業地が近接していますが、この地点は駅前商業機能の集積を反映した価格帯であり、住宅地の本町7丁目1113番6との水準差も用途の違いを示しています。

2026年路線価の三山8丁目588番125は、京成大久保駅から約19分の三山にある近隣商業地域です。小規模な小売店舗等が並ぶ街並みで、41.3万円/坪、前年比+1.9%となっています。大規模な駅前商業集積ではなく、周辺居住者に近い商業機能を担う地域であるため、船橋駅前の中心商業地とは異なる価格帯です。

2026年路線価の工業地である日の出2丁目11番は、船橋駅から約27分の日の出にあり、大中規模の工場等が集まる臨海工業地域です。58.2万円/坪、前年比+13.2%で、7地点による工業地平均40.5万円/坪、前年比+8.5%を上回ります。駅前の店舗集積ではなく、臨海部の工業利用という独立した土地利用の文脈を持つ点が、住宅地や商業地とは異なる見方を必要とする地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+4.4%、前年から継続する78地点の平均も前年比+4.4%、中央値も+4.4%で一致しています。78地点すべてが上昇しており、上昇率のばらつきは中程度です。本町7丁目1113番6の前年比+6.6%から古作4丁目939番3の前年比+0.5%まで幅はあるものの、市平均は住宅地全体の中心的な動きを代表しています。

商業地は、市平均と継続18地点の平均がともに前年比+8.7%で、中央値は+9.1%です。18地点すべてが上昇し、変化率の分布も比較的一様です。本町4丁目1178番23外と三山8丁目588番125には価格水準と上昇率の差がありますが、市平均と継続地点の数値が一致しているため、平均値の変化は地点実態と整合しています。

工業地も、市平均と継続7地点の平均がともに前年比+8.5%、中央値が+8.7%で、7地点すべてが上昇しています。ただし地点数が限られるため参考値として捉える必要があります。以上から、2026年路線価では住宅地・商業地・工業地とも調査地点の入替による平均値の乖離はなく、市平均は用途別の実態をおおむね反映していると判断できます。

• 価格は各調査地点または用途別調査地点の平均であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は2026年路線価と調査年・調査種別が異なるため、直接比較ではなく参考情報として掲載しています。
• 工業地と一部の町丁目・商業地集計は地点数が少ないため、参考値として確認する必要があります。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。