名古屋市南区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

名古屋市南区の2026年固定資産税評価額にみる用途別相場と地点差の構図

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の名古屋市南区は、住宅地が38.4万円/坪、商業地が39.5万円/坪、工業地が26.7万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+2.1%、商業地が参考値で前年比+2.4%となり、住宅地の地点別上昇率は中央値+2.1%を中心に比較的一様です。一方、住宅地では鳥栖と笠寺町字市場、商業地では千竈通と道徳通の間に価格差があります。継続地点の動きは用途別平均とおおむね整合しており、区平均は今年の地点実態を概ね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地21地点が38.4万円/坪、商業地7地点が39.5万円/坪、工業地4地点が26.7万円/坪です。住宅地と商業地は近い価格帯ですが、工業地は両用途を下回っており、用途による水準差が確認できます。

住宅地の上昇率は中央値が前年比+2.1%で、第1四分位が+1.6%、第3四分位が+2.9%、四分位範囲が1.3ポイントです。上昇率が特定の一部地点に大きく偏るというより、+2%前後を中心に比較的一様な動きとなっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+2.1%、商業地平均は参考値で前年比+2.4%です。地点別では、住宅地の道徳新町7丁目54番が40.2万円/坪、前年比+3.4%、堤町3丁目28番が36.5万円/坪、前年比+3.2%となりました。商業地では道徳通3丁目62番が35.8万円/坪、参考値で前年比+3.2%です。区平均を上回る上昇率が道徳駅周辺などで確認できます。

上昇率が小さい住宅地点は、鳴浜町2丁目92番が27.8万円/坪、前年比+0.8%、上浜町476番が27.1万円/坪、前年比+0.9%、星崎1丁目334番2が25.5万円/坪、前年比+0.9%です。いずれも価格は上昇しているため、下落ではなく、区内で上昇率が相対的に小さい地点と捉える必要があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、丘陵地の閑静な住宅地域にある鳥栖2丁目904番が57.8万円/坪である一方、一般住宅が密集する既成住宅地域の笠寺町字市場56番は24.3万円/坪です。同じ住宅地でも、街区の状況、住宅の規模、接面道路、駅までの距離といった立地条件の違いが大きな価格差として表れています。

商業地では、国道沿いに店舗や事業所が建ち並ぶ千竈通4丁目4番1外が44.2万円/坪、店舗・診療所・住宅が混在する道徳通3丁目62番が35.8万円/坪です。前者は路線商業地域、後者は生活圏に近い近隣商業地という用途文脈の違いがあり、同じ商業地でも道路条件や商業集積の性格によって水準が分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地の外山2丁目1019番が57.6万円/坪、前年比+1.6%、砂口町148番が34.7万円/坪、前年比+2.0%です。商業地では寺崎町1306番外が60.4万円/坪、三条1丁目415番が34.7万円/坪でした。これらは2025年地価調査内の比較であり、桜本町駅に近い住宅・商業地域と、駅から距離のある住宅地・路線商業地域との価格差を示しています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の鳥栖2丁目904番は、鶴里駅から約8分の丘陵地にあり、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域です。当該地点は57.8万円/坪、前年比+2.0%で、鶴里駅周辺の2026年住宅地平均49.4万円/坪を上回ります。駅徒歩圏に加え、落ち着いた丘陵住宅地という周辺環境が、区内で相対的に高い価格水準を読み解く手掛かりになります。

2026年固定資産税評価額の笠寺町字市場56番は、本笠寺駅から約11分の既成住宅地域です。中小規模住宅が密集する街並みで、当該地点の24.3万円/坪、前年比+2.9%は、本笠寺駅周辺の2026年住宅地平均40.9万円/坪を下回ります。駅からの距離に加え、既成市街地の密集性や街路条件が、同駅周辺でも価格帯が分かれる背景として読み取れます。

2026年固定資産税評価額の千竈通4丁目4番1外は、笠寺駅から約13分に位置し、店舗や事業所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域です。当該地点は44.2万円/坪、参考値で前年比+2.1%となり、商業地平均39.5万円/坪を上回ります。駅近接型というより、幅員の大きい幹線道路沿いの商業・事業所利用が価格水準を特徴づける地点です。

2026年固定資産税評価額の道徳通3丁目62番は、道徳駅から約7分にあり、店舗、診療所、一般住宅が混在する近隣商業地です。当該地点は35.8万円/坪、参考値で前年比+3.2%であり、2026年商業地平均39.5万円/坪を下回ります。幹線道路型の商業地とは異なり、周辺居住者の生活圏と結び付いた商業・住宅混在地域であることが、区内での相対的な位置を示しています。

2026年固定資産税評価額の道徳新町7丁目54番は、道徳駅から約3分の住宅地域で、一般住宅のほかアパートも見られます。当該地点は40.2万円/坪、前年比+3.4%で、住宅地平均38.4万円/坪を上回り、道徳駅周辺の2026年住宅地平均40.4万円/坪と近い水準です。駅に近い住宅地として、道徳駅周辺の中心的な価格帯を示す地点と解釈できます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、用途別平均が前年比+2.1%、前年から継続する21地点の平均も前年比+2.1%で、差はありません。21地点すべてが上昇し、中央値も前年比+2.1%、上昇率の中央50%は+1.6%から+2.9%に収まっています。平均と継続地点の動きが一致し、分布も比較的一様であるため、住宅地平均は地点実態をよく反映しています。

商業地は、用途別平均が参考値で前年比+2.4%、継続6地点の平均が前年比+2.3%で、差は0.1ポイントです。継続6地点はいずれも上昇し、中央値は前年比+2.3%です。平均との差が小さいため、参考値という留保は必要ですが、商業地平均も継続地点の実態と概ね整合しています。

工業地は用途別平均の前年比を確認できないものの、継続4地点の平均が前年比+2.2%、中央値も前年比+2.2%で、4地点すべてが上昇しています。このため、工業地では区平均の前年比ではなく、継続地点の分布から上昇傾向を確認するのが適切です。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地は平均と継続5地点がともに前年比+2.5%で、5地点すべてが上昇しました。商業地は継続4地点すべてが上昇し、中央値は前年比+2.2%、工業地も1地点が前年比+2.7%です。ただし、地点数が少ない用途は区全体を代表するというより、個別地点の動きとして扱う必要があります。

エリアの動き

都市計画に関する動きとして、名古屋市では「港明スマートタウン地区計画」が決定済みです。また、名古屋市外では大府市の「大府木の山西部工業地区計画」、東海市の「名和共和地区計画（A地区）」が決定済みです。

これらの位置情報は市町村単位であり、南区内の標準地との近接性は確認できません。そのため、南区の固定資産税評価額との因果関係を示す材料ではなく、名古屋市および周辺市における都市計画上の事実として捉える必要があります。

• 商業地の2026年平均価格と前年比、一部の商業地点の前年比は参考値です。
• 駅別・町丁目別の平均には地点数が少ない集計が含まれるため、周辺相場の参考値として扱っています。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の価格を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として掲載しています。
• 都市計画の位置は市町村単位で確認しており、南区内の標準地との距離や因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。