大阪市西区 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年大阪市西区の固定資産税評価額にみる業務商業地と九条エリアの価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における大阪市西区の平均は、商業地が437万円/坪、住宅地が221万円/坪です。商業地は前年比+13.2%で、江戸堀1丁目53番1の1180万円/坪から九条1丁目3番28の84.9万円/坪まで、立地と街並みに応じた価格差があります。上昇率は立売堀1丁目18番3の前年比+16.2%が大きい一方、九条周辺では+6%台にとどまります。商業地の区平均は19の継続地点の動きと整合しますが、住宅地は1地点のみのため区全体の実態としては慎重な解釈が必要です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の大阪市西区平均は、商業地が19地点で437万円/坪、住宅地が1地点で221万円/坪です。地点数と価格水準の両面から、区の固定資産税評価額は商業地の構成が中心となっています。

商業地では、最高価格の江戸堀1丁目53番1が1180万円/坪、最低価格の九条1丁目3番28が84.9万円/坪です。同じ商業地でも約14倍の開きがあり、業務機能が集まる肥後橋駅周辺と、店舗・飲食店が並ぶ九条駅周辺では価格帯が大きく異なります。住宅地の221万円/坪は北堀江4丁目7番のみを基にするため、用途別の参考水準として捉える必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の商業地平均は前年比+13.2%となりました。継続地点では、立売堀1丁目18番3が前年比+16.2%、北堀江1丁目44番が前年比+15.7%、西本町2丁目111番外が前年比+15.5%と、区平均を上回っています。中高層の事務所や店舗が並ぶ立売堀・西本町などで、相対的に高い上昇率が確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、九条南3丁目11番4が前年比+6.3%、九条1丁目3番28が前年比+6.5%、九条南2丁目3番18外が前年比+10.4%です。いずれも価格は上昇していますが、立売堀や西本町の地点より伸びが緩やかであり、区内の上昇率には地域差があります。

町丁目別の2025年参考集計では、西本町が5地点、520万円/坪、前年比+14.3%、立売堀が7地点、338万円/坪、前年比+13.5%です。調査年が異なる参考比較ですが、両エリアとも商業地として二桁の上昇率を示しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の商業地を地点別にみると、江戸堀1丁目53番1は1180万円/坪、前年比+13.7%であるのに対し、九条1丁目3番28は84.9万円/坪、前年比+6.5%です。前者は中高層の事務所や金融機関が多い業務商業地域で、肥後橋駅から約1分です。後者は小売店舗や飲食店が並ぶ駅前商業地域で、九条駅から約4分です。業務商業地と地域密着型の駅前商業地という用途構成の違いが、価格水準と上昇率の差に表れています。

上昇率の内訳では、中高層の事務所・店舗ビルが並ぶ立売堀1丁目18番3が前年比+16.2%、中高層の事務所・店舗が並ぶ西本町2丁目111番外が前年比+15.5%です。これに対し、中低層の事務所と作業所が混在する九条南3丁目11番4は前年比+6.3%です。いずれも商業地ですが、建物の高度利用や周辺用途の構成が異なり、区内で一様ではない動きとなっています。

住宅地は2026年固定資産税評価額の北堀江4丁目7番が221万円/坪で、継続地点の前年比は+9.5%です。高層共同住宅が多い住宅地域で、商業地とは用途が異なるため、商業地平均との単純比較には適しません。

2025年地価調査では、商業地8地点の平均が439万円/坪、参考値の前年比が+14.0%です。同じ地価調査内では、土佐堀1丁目10番外が664万円/坪、前年比+13.9%、立売堀5丁目33番1外が213万円/坪、前年比+14.0%でした。価格水準には差がある一方、上昇率は近接しています。住宅地は九条南2丁目34番20の1地点で74.1万円/坪、継続地点の前年比は+6.6%です。

注目地点

2026年固定資産税評価額の江戸堀1丁目53番1は、江戸堀の中でも中高層の事務所や金融機関が多い業務商業地域に位置します。肥後橋駅から約1分で、容積率800%の高度利用が想定される街区です。当該地点は1180万円/坪で、同駅周辺の2026年商業地3地点平均729万円/坪も上回ります。駅への近さに加え、業務用途の集積と高い利用密度を備える点が、区内で高い価格水準にある立地上の特徴です。

2026年固定資産税評価額の九条1丁目3番28は、九条にある小売店舗や飲食店が建ち並ぶ駅前商業地域です。九条駅から約4分と徒歩圏にありますが、中高層事務所が集まる肥後橋周辺とは街並みの性格が異なります。84.9万円/坪という価格水準は、業務商業地より地域型の店舗利用が中心であることや、容積率400%の利用条件と対応しています。

2026年固定資産税評価額の立売堀1丁目18番3は、立売堀のうち、中高層の事務所や店舗ビルが並ぶ商業地域です。本町駅から約7分で、駅前直近ではないものの本町を利用できる範囲にあり、容積率600%の商業街区となっています。442万円/坪は区の商業地平均437万円/坪に近く、前年比+16.2%は区平均を上回ります。業務・店舗用途を併せ持つ立地が、西区の中間的な価格帯を示す地点です。

2026年固定資産税評価額の九条南3丁目11番4は、九条南にある中低層の事務所と作業所が混在する商業地域です。九条駅から約4分ですが、駅前店舗が並ぶ九条1丁目3番28とも異なり、作業所を含む複合的な街並みです。87.9万円/坪、前年比+6.3%という水準は、事務所・作業所主体の土地利用とともに、九条周辺が肥後橋・本町側とは異なる価格帯にあることを示しています。

2026年固定資産税評価額の西本町2丁目111番外は、西本町にある中高層の事務所や店舗が建ち並ぶ商業地域です。本町駅から約7分で、国道沿いの商業街区に位置し、容積率600%です。581万円/坪、前年比+15.5%で、区の商業地平均を上回ります。立売堀の注目地点と同じ本町駅徒歩圏でも価格が高く、幹線道路沿いの事務所・店舗集積という周辺環境が相対的な位置づけを特徴づけています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の商業地では、区平均の前年比+13.2%に対し、19の継続地点も前年比+13.2%で、差は0.0ポイントです。19地点すべてが上昇し、中央値は前年比+14.2%で、地点間の動きも一様と判定されています。このため、商業地の区平均は一部の地点だけに偏った数値ではなく、継続地点全体の実態をおおむね反映しています。ただし、個別地点では前年比+6.3%から+16.2%まで幅があるため、地域ごとの価格水準と上昇率は別途確認する必要があります。

住宅地は継続地点が1地点のみで、前年比+9.5%、中央値も前年比+9.5%です。上昇は確認できますが、単一地点の結果であるため、西区の住宅地全体を代表する平均とは判断しにくく、参考水準として扱うのが適切です。

2025年地価調査も参考にすると、商業地8地点の平均と継続地点はいずれも前年比+14.0%で、8地点すべてが上昇し、中央値は前年比+14.1%です。地価調査でも商業地平均と地点実態は整合しています。一方、住宅地は1地点、前年比+6.6%に限られるため、固定資産税評価額と同様に代表性は限定的です。

• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額の住宅地平均は1地点のみを基にするため、参考値として扱います。
• 2025年の町丁目別集計と地価調査は、2026年固定資産税評価額とは調査年または調査種別が異なる参考情報です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。