熊本県 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年熊本県固定資産税評価額の用途別相場と地域差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の熊本県平均は、住宅地14.8万円/坪、商業地61.7万円/坪、工業地13.2万円/坪です。2025年との集計上の前年比は住宅地+31.8%、商業地+17.5%、工業地+43.3%ですが、同一地点を継続比較した前年比を確認できないため、実態を示す変化率としては参考値です。調査年が異なる参考比較では、2025年固定資産税評価額の中央区や菊池郡に高い価格水準や上昇率が見られ、県内の地域差が明確です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の熊本県平均は、住宅地が173地点で14.8万円/坪、商業地が81地点で61.7万円/坪、工業地が10地点で13.2万円/坪です。商業地は住宅地の約4倍の価格水準にあり、用途による差が大きい構成です。

地点数は住宅地が最も多く、県内相場の広がりを捉えるうえで中心的な用途です。一方、商業地は平均価格が突出しており、都市部の高価格地点を含む県内の商業集積が用途別平均に表れています。工業地は地点数が限られるため、13.2万円/坪という平均は対象地点の構成を踏まえて見る必要があります。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年固定資産税評価額の集計上の前年比は、住宅地+31.8%、商業地+17.5%、工業地+43.3%です。いずれもプラスですが、同一地点の継続比較による裏付けがないため、県内標準地全般が同じ割合で上昇したことを意味する数値ではありません。

調査年が異なる参考比較として、2025年固定資産税評価額では菊池郡の商業地が12地点、30.2万円/坪、前年比+16.0%、住宅地が27地点、14.6万円/坪、前年比+9.7%でした。中央区の住宅地は41地点、31.6万円/坪、前年比+5.9%、合志市の住宅地は17地点、12.7万円/坪、前年比+5.4%です。県全体を一括して見るよりも、用途と地域を分けることで変化の強弱を把握しやすくなります。

変化の要因

調査年が異なる参考比較として、2025年固定資産税評価額の商業地平均は中央区が49地点で156万円/坪、西区が10地点で43.0万円/坪、菊池郡が12地点で30.2万円/坪、東区が13地点で28.1万円/坪でした。同じ調査種別・調査年の中でも中央区と他地域の価格差が大きく、商業地の水準は都市部の集積度によって明確に分かれています。

住宅地では、2025年固定資産税評価額の中央区が41地点で31.6万円/坪、東区が48地点で17.7万円/坪、西区が31地点で14.8万円/坪、菊池郡が27地点で14.6万円/坪でした。中心部に位置する中央区の水準が高く、熊本市内の他区や郡部との間に価格帯の差があります。

変化率にも地域差があります。2025年固定資産税評価額では、菊池郡の商業地が前年比+16.0%、住宅地が前年比+9.7%である一方、中央区の商業地は前年比+3.4%、住宅地は前年比+5.9%でした。価格水準が最も高い地域と上昇率が大きい地域は必ずしも一致せず、県平均だけでは地域ごとの動きを捉えきれません。

注目地点

地域集計から注目されるのは中央区です。2025年固定資産税評価額では商業地156万円/坪、住宅地31.6万円/坪で、いずれも掲載された県内地域集計の中で高い価格帯です。商業地49地点、住宅地41地点を含むため、単独の標準地だけでなく、商業地と住宅地の双方に高価格帯が形成されている地域として位置づけられます。

西区は、2025年固定資産税評価額の商業地が43.0万円/坪、住宅地が14.8万円/坪です。商業地は中央区より低い一方、東区の28.1万円/坪や菊池郡の30.2万円/坪を上回っています。住宅地との差も大きく、区内では商業用途の地点が相対的に高い価格帯を形成していることが読み取れます。

菊池郡は、2025年固定資産税評価額の商業地が30.2万円/坪、前年比+16.0%、住宅地が14.6万円/坪、前年比+9.7%です。価格水準は中央区を下回りますが、商業地と住宅地の双方で比較的大きな上昇率が確認されます。都市中心部の高価格帯とは異なり、郡部の価格帯と変化率を併せて観察できる地域です。

これらは各地域に設定された標準地の平均であり、町域内のすべての土地が同じ価格水準にあることを示すものではありません。個別地点を見る際は、用途や周辺環境の違いを地域平均と分けて捉える必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の集計上の前年比は、住宅地が173地点で+31.8%、商業地が81地点で+17.5%、工業地が10地点で+43.3%です。しかし、同一地点を継続して比較できる前年比の集計が確認できないため、いずれの用途も実態判定は参考値にとどまります。

特に、平均価格の前年比には調査地点の構成変化や入替が影響する場合があります。継続地点の変化率と照合できない以上、住宅地+31.8%や工業地+43.3%を、既存の標準地が一様に上昇した結果とは判断できません。したがって、2026年の用途別平均は現在の価格水準を把握する指標としては利用できますが、前年からの実質的な変化を代表する指標としては慎重に扱う必要があります。

2025年固定資産税評価額の地域別集計では、中央区のような高価格地域と、菊池郡のように相対的に高い上昇率を示す地域が別に存在します。この地域差からも、熊本県全体の平均だけで実態を一括評価せず、同じ調査年・調査種別の用途別、地域別集計を併せて確認することが重要です。

• 2025年の地域別数値と2026年の県平均は調査年が異なるため、参考比較として掲載しています。
• 固定資産税評価額は標準地の価格であり、実際の取引価格や地域内すべての土地の価格を示すものではありません。
• 前年比は同一地点の継続比較による検証ができないため、参考値として扱っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。